Аренда:сдать,снять квартиру в КРАСНОМ СЕЛЕ.

Четыре случая, когда придется платить налог с продажи недвижимости, даже если 5 лет владения ей уже истекли.

Правила налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, имеют множество нюансов. Всем известно, что можно продавать недвижимость, которой владел долгое время, не боясь взимания подоходного налога.Показать полностью.

Длительность владения составляет 5 лет — для недвижимости, которая покупалась собственником, а для единственного жилья, а равно подаренной, унаследованной, приватизированной или полученной по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимости этот срок уменьшается до 3-х лет (ст. 217, 217.1 НК РФ).

Однако не всегда правило о минимальном предельном сроке владения срабатывает.

Можно выделить несколько случаев, когда даже спустя 5 лет владения недвижимостью с ее продажи придется заплатить налог.

1. Владел давно, а приватизировал недавноМужчина получил квартиру по ордеру еще в 1988 году. В 2021-м ему понадобилось обменять эту квартиру на другую, меньшей площади.

Но для того, чтобы продать жилье, его нужно было сначала приватизировать, поскольку муниципальную квартиру нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству (т. к. это собственность государства, а жильцы лишь снимают у него квартиру по договору социального найма).

Приватизация прошла успешно, сделка по продаже состоялась — но после продавцу пришлось заплатить подоходный налог со стоимости своей квартиры (13% от цены по договору, за минусом лишь 1 млн рублей налогового вычета — ст. 220 НК РФ).

В ФНС не приняли доводы мужчины о том, что он владел этой квартирой более 30 лет — ведь собственником он стал лишь в 2021-м, когда было зарегистрировано его право в ЕГРН.

А минимальный предельный срок владения недвижимостью для исчисления налога отсчитывается со дня регистрации права собственности (ст. 8.1 ГК РФ).

2. Подарил квартиру, а потом отменил сделкуМужчина заключил договор дарения квартиры со своим племянником. Но вскоре они решили отменить этот договор и вернуться на исходные (по всей видимости, из-за необходимости платить НДФЛ за подаренное жилье).

Они подписали соглашение о расторжении договора, и дядя снова стал собственником квартиры. А через год, когда он продал эту квартиру, с него потребовали налог, т. к. на дату продажи еще не истек 5-летний срок владения.

Согласно разъяснениям Минфина право собственности на недвижимость возникает с даты внесения соответствующей записи в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ).

Поэтому минимальный предельный срок владения недвижимостью (в целях налогообложения дохода с ее продажи) отсчитывается со дня регистрации права собственности на нее.

А в данном случае даритель стал собственником после регистрации соглашения о расторжении договора дарения.

Тот факт, что до этого он владел квартирой более 5-ти лет, значения уже не имеет (Письмо Минфина от 03.12.2020 № 03-04-07/105643).

3. Объединенные земельные участкиСобственница двух смежных земельных участков объединила их в один и продала. Полагая, что срок владения у нее в данном случае уже давно истек, она даже не стала подавать декларацию в ФНС.

Но, как выяснилось, ошиблась. Позиция Налоговой службы такова: согласно ЗК РФ объединение двух смежных участков прекращает их существование по отдельности — возникает совершенно новый объект недвижимости, с новым кадастровым номером.

Поэтому срок давности владения начинает идти заново — со дня регистрации права собственности на него (письмо ФНС от 01.10.2021 № БС-19-11/354@).

В результате, владея двумя участками более 5-ти лет, ей все равно пришлось заплатить налог с продажи земли.

4. Расторжение брачного договораСупруги заключили брачный договор, по которому загородный дом переходил из совместной собственности в единоличную собственность мужа.

Спустя несколько лет они решили этот договор расторгнуть и подписали соответствующее соглашение — дом в результате снова стал совместной собственностью мужа и жены.

А через полгода мужа не стало, жена продала этот дом — и ей начислили подоходный налог, поскольку минимальный предельный срок владения недвижимостью исчисляется со дня расторжения брачного договора (когда у жены вновь возникло право совместной собственности на дом).

Соответствующие разъяснения дал в свое время Минфин (Письмо от 28.12.2021 № 03-04-05/106746).

4 случая, когда недвижимость можно продать без уплаты налога, не дожидаясь 5-ти лет со дня покупки.Большинство людей ориентируется в этом вопросе на минимальный предельный срок владения, по истечении которого налоговая обязанность точно снимается.Показать полностью.

По закону этот срок равен 5-ти годам со дня приобретения объекта недвижимость в собственность, а в отдельных случаях он сокращается до 3-х лет (для подаренной, приватизированной недвижимости, полученной в ренту или по наследству, а также для единственного жилья ст. 217.1 НК РФ).

Но в то же время нельзя заявлять, что если недвижимость продается до истечения этого срока, собственнику точно придется платить налог.

Приведем четыре случая, когда можно перепродать недвижимость сразу же и не платить при этом НДФЛ.

ЦенаЕсли дом, квартира или земельный участок продаются не дороже, чем они покупались, собственнику не грозит уплата НДФЛ даже, если он продаст их до истечения 5-ти лет владения, но это при условии, что 70% от кадастровой стоимости недвижимости на дату продажи не превышают цену продажи объекта, иначе придется

а) договариваться с налоговой, что кадастровая стоимость переоценена либо

б) оспаривать кадастровую стоимость в суде.

Он может воспользоваться налоговым вычетом на сумму расходов, которые понес на приобретение этого объекта недвижимости.

К вычету принимается только стоимость самой недвижимости (последующие расходы собственника на ремонт и благоустройство жилья в расчете налога с продажи не учитываются).

Если он продает жилье или участок, полученные ими по наследству или в дар, при последующей их продаже он может заявить к вычету те расходы, что понес в свое время наследодатель или даритель для покупки этой недвижимости.

Если расходы по покупке жилья нельзя подтвердить (например, оно приватизировалось), то при продаже можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму 1 млн рублей.

То есть при цене сделки в 1 млн рублей налог с продажи платить не придется (но это при условии, что 70% кадастровой стоимости недвижимости на дату продажи не превышают этот самый 1 млн рублей — иначе налога не избежать — п 2 ст. 220 НК РФ).

2. Общая недвижимость супругов

Квартира, дом или земельный участок, купленные в период брака, признаются совместным имуществом — а значит, в равной степени принадлежат обоим супругам (даже если по документам оформлены только на одного из них).

Поэтому минимальный предельный срок владения отсчитывается со дня, когда недвижимость впервые была приобретена одним из супругов.

И если второй супруг получает ее потом по наследству, он может продавать ее без уплаты налога, не дожидаясь когда истечет 3 года со дня открытия наследства (Письмо Минфина от 23.12.2021 № 03-04-05/105331).

3. Квартира в новостройке

Если жилье приобретено по договору долевого участия в строительстве, минимальный предельный срок владения им исчисляется не со дня регистрации права собственности, а с даты полной оплаты его стоимости.

Поэтому можно продавать такую недвижимость даже сразу после регистрации в ЕГРН и не платить налог, если со дня последнего платежа застройщику уже истек предельный срок владения (5 лет).

Доплата в связи с увеличением площади жилья при этом не учитывается. Те же правила действуют при покупке квартиры в кооперативе: срок отсчитывается со дня полного внесения паевого взноса за жилье (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письмо ФНС от 30.11.2021 № БС-3-11/7866@).

4. Улучшение жилищных условий для семьи с детьми

Начиная с этого года, налог с продажи жилья можно не платить, даже если еще не истек предельный срок владения — при одновременном соблюдении следующих условий:

- у продавца или его супруга двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся по очной форме),

- они продают жилье и в этом же году (или в следующем, но не позднее 30 апреля) покупают новое, которое больше прежнего по площади или по кадастровой стоимости,

- на момент продажи ни у продавца, ни у его детей нет в собственности другого жилья, площадь которого суммарно превышает 50% площади приобретенного жилья- кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть выше 50 млн рублей (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

ВТБ начинает работать по новым условиям ипотечной госпрограммы, которые были анонсированы правительством сегодня. Клиенты могут начинать подавать заявки, а первые сделки банк проведет с даты вступления в силу соответствующего постановления, говорится в сообщении компании.

Максимальная сумма кредита по ипотеке с господдержкой выросла с 3 до 12 млн рублей для Москвы и Московской области, СПб и Ленинградской области и до ₽6 млн – для остальных регионов РФ. Ставка – 12%. Условия по «семейной ипотеке» и Дальневосточной ипотеке сохранены без изменений.

Четыре случая, когда недвижимость можно продать без уплаты налога, не дожидаясь 5-ти лет со дня покупки.

Уплата подоходного налога волнует многих собственников, которые планируют продать свою недвижимость.

Большинство людей ориентируется в этом вопросе на минимальный предельный срок владения, по истечении которого налоговая обязанность точно снимается.Показать полностью.

По закону этот срок равен 5-ти годам со дня приобретения объекта недвижимость в собственность, а в отдельных случаях он сокращается до 3-х лет (для подаренной, приватизированной недвижимости, полученной в ренту или по наследству, а также для единственного жилья ст. 217.1 НК РФ).

Но в то же время нельзя заявлять, что если недвижимость продается до истечения этого срока, собственнику точно придется платить налог.

Приведу четыре случая, когда можно перепродать недвижимость сразу же и не платить при этом НДФЛ.

1. ЦенаЕсли дом, квартира или земельный участок продаются не дороже, чем они покупались, собственнику не грозит уплата НДФЛ даже, если он продаст их до истечения 5-ти лет владения.

Он может воспользоваться налоговым вычетом на сумму расходов, которые понес на приобретение этого объекта недвижимости.

К вычету принимается только стоимость самой недвижимости (последующие расходы собственника на ремонт и благоустройство жилья в расчете налога с продажи не учитываются).

Если он продает жилье или участок, полученные ими по наследству или в дар, при последующей их продаже он может заявить к вычету те расходы, что понес в свое время наследодатель или даритель для покупки этой недвижимости.

Если расходы по покупке жилья нельзя подтвердить (например, оно приватизировалось), то при продаже можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму 1 млн рублей.

То есть при цене сделки в 1 млн рублей налог с продажи платить не придется (но это при условии, что 70% кадастровой стоимости недвижимости на дату продажи не превышают этот самый 1 млн рублей — иначе налога не избежать — п 2 ст. 220 НК РФ).

2. Общая недвижимость супруговКвартира, дом или земельный участок, купленные в период брака, признаются совместным имуществом — а значит, в равной степени принадлежат обоим супругам (даже если по документам оформлены только на одного из них).

Поэтому минимальный предельный срок владения отсчитывается со дня, когда недвижимость впервые была приобретена одним из супругов.

И если второй супруг получает ее потом по наследству, он может продавать ее без уплаты налога, не дожидаясь когда истечет 3 года со дня открытия наследства (Письмо Минфина от 23.12.2021 № 03-04-05/105331).

3. Квартира в новостройкеЕсли жилье приобретено по договору долевого участия в строительстве, минимальный предельный срок владения им исчисляется не со дня регистрации права собственности, а с даты полной оплаты его стоимости.

Поэтому можно продавать такую недвижимость даже сразу после регистрации в ЕГРН и не платить налог, если со дня последнего платежа застройщику уже истек предельный срок владения (5 лет).

Доплата в связи с увеличением площади жилья при этом не учитывается. Те же правила действуют при покупке квартиры в кооперативе: срок отсчитывается со дня полного внесения паевого взноса за жилье (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письмо ФНС от 30.11.2021 № БС-3-11/7866@).

4. Улучшение жилищных условий для семьи с детьмиНачиная с этого года, налог с продажи жилья можно не платить, даже если еще не истек предельный срок владения — при одновременном соблюдении следующих условий:

- у продавца или его супруга двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся по очной форме),

- они продают жилье и в этом же году (или в следующем, но не позднее 30 апреля) покупают новое, которое больше прежнего по площади или по кадастровой стоимости,

- на момент продажи ни у продавца, ни у его детей нет в собственности другого жилья, площадь которого суммарно превышает 50% площади приобретенного жилья,

- кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть выше 50 млн рублей (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).