Поручительство по ипотеке на время совершения сделки

Ситуация: нашей семье предлагают побыть поручителями в сделке по перекладыванию ипотеки из АИЖК в Сбербанк под более выгодный процент.

Квартира готовая, в залоге у АИЖК, в ней живут родственники, платят ипотеку в АИЖК и хотят сократить ежемесячные платежи.

Говориться следующее: поручительство необходимо только на время, пока закладная на квартиру не перейдет из АИЖК в Сбербанк. Таковы требования Сбербанка. Называются сроки около 1 месяца, не более.

Я запросил для ознакомления договор, получил стандартный договор поручительства Сбербанка (договор прикладываю)

Просьба просмотреть договор и ответить на вопросы:

1. Я так понимаю, что в нашем случае пункта 3.4 быть не должно, должен присутствовать только пункт 3.5?

2. Пункт 3.5 однозначно применим для данной ситуации и ограничит срок действия договора ровно до того момента как в Сбербанк придет закладная? Т.е. пришла закладная в Сбербанк - Сбербанк должен предоставить нам уведомление - договор прекращает свое действие?

3. В пункте 3.5 смущает формулировка «…. а в отсутствии уведомления – после выполнения всех обязательств по кредитному договору…».

Насколько я понимаю, тут идет сделка по ипотеке, которая возможна только по получению Сбером квартиры в залог, а это автоматически означает наличие уведомления. Нет квартиры в залоге – нет уведомления и нет кредита, а значит и наш договор поручительства просто не будет подписан, т.к. теряет смысл.

Тогда в каких случаях может быть отсутствие уведомления и наступление обязательств поручительства на весь срок кредитного договора?

4. Опять же согласно 3.5 нам обязательно требовать от Сбера бумагу, которая называется «уведомление о принятии положительного решения об изменении состава обеспечения по кредитному договору …» чтобы однозначно считать договор поручительства аннулированным? Нам самим идти в Сбер за этой бумагой или он должен нам ее вручить сам?

5. Исходя из практики, какие в общем и целом в данной ситуации и при данном договоре могут быть потенциальные проблемы, которые могут повлечь поручительство не на срок в пару месяцев, а на более длительные сроки либо даже поручительство на весь срок кредитного договора.

Просто у нас у самих две ипотеки и дополнительные потенциальные расходы мы не потянем. Поэтому хочется быть на 100% уверенным, что подписав договор в данной формулировке с пунктом 3.5 мы не попадем в кабалу до конца срока кредитного договора.

Это, действительно, типовой договор поручительства. Никто из сотрудников Сбербанка никакие пункты из него убирать не будет. Подписав данный договор — Вы «попадёте в кабалу» до конца срока ипотеки.

Это не так! Поручители не нужны при переводе ипотеки в другой банк! Ваши родственники решили подстраховаться на случай невозможности выплаты по кредиту… т.е. при неблагоприятном исходе дела они хотят, чтобы по кредиту платили Вы!

Поэтому хочется быть на 100% уверенным, что подписав договор в данной формулировке с пунктом 3.5 мы не попадем в кабалу до конца срока кредитного договора.

Уверенными Вы будете только в случае отказа от подписания данного договора!

Доброе утро, Виталий.

в соответствии со статьями 361,363 Гражданского кодекса РФ:

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Т.е. из содержания указанных статей видно, что закон не ограничивает в установлении условий договора поручительства, поручительством можно обеспечить обязательство не полностью, а в части, не на весь срок, а на какой-то период до определенного момента, как в Вашем случае.

Представленный Вами договор поручительства абсолютно стандартный, однако в нем не содержится каких-либо конкретных указаний, на какой срок действует поручительство или до наступления какого события. Этот договор содержит условия о поручительстве с Вашей стороны на весь срок кредитования.

В частности об этом говорит п.1.2., 2.1., 2.2 и другие.

п.3.4. действительно должен быть исключен.

п.3.5. — по Вашей ситуации. однако в нем желательно прописать все конкретно.

Такое уведомление обычно банк высылает почтой заказным письмом, но лучше если Вы получите его на руки в отделение Сбербанка.

Вообще договор поручительства — вещь опасная, никогда нет гарантии, что поручителю не придется отвечать по долгам заемщика.

Условия данного договора не дают гарантии, что через пару месяцев Вам придет уведомление об изменении состава обеспечения и прекращении данного договора.

С Учетом Вашей ситуации и желания "не попасть в кабалу до конца срока кредитного договора" в представленном Вами договоре поручительства стоит опасаться не только п. 3.4 о котором Вы спрашиваете, а также пунктов:

1.1. Поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за исполнение Заемщиком всех обязательств. ;

1.2. Поручитель ознакомленсо всеми условиями Кредитного договора и согласен отвечать за исполнение заемщиком своих обязательств полностью. ;

2.1. Поручитель отвечает пере Кредитором за выполнение Заемщиком условий кредитного договора в том же объеме, как Заемщик. ;

2.2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств по Кредитному договору Поручитель отвечает пере Кредитором солидарно.

2.3.Поручитель согласен на право Кредитора потребовать от Поручителя досрочного возврата всей суммы кредита, процентов, неустоек. ;

2.6. Поручитель не вправе отказаться от принятых на себя обязательств в одностороннем порядке

2.8. Поручитель принимает на себя обязательство отвечать за исполнение обязательствза Заемщика, а также. ;

2.9. О взыскании долга с Поручителя посредством третьих лиц (напр., коллекторских агентств)

И только после этого в договоре указаны прочие условия о которых Вы спрашиваете.

Таким образом, каждый их вышеуказанных пунктов, представляет собой возможность Кредитора взыскать с Поручителя по обязательства Заемщика.

1. Я так понимаю, что в нашем случае пункта 3.4 быть не должно, должен присутствовать только пункт 3.5?

Да, верно. Пункт 3.4 при оформлении поручительства на период до оформления в залог кредитуемого Объекта в договоре присутствовать не должен.

2. Пункт 3.5 однозначно применим для данной ситуации и ограничит срок действия договора ровно до того момента как в Сбербанк придет закладная? Т.е. пришла закладная в Сбербанк — Сбербанк должен предоставить нам уведомление — договор прекращает свое действие?

Договор прекратит свое действие в случае принятия положительно решения об изменении состава обеспечения Кредитором, на которое Вы, как поручитель, повлиять не сможете.

Совершенно Верно. Если Банк не примет положительно решение об изменении состава обеспечения — Поручитель будет нести солидарную ответственность до конца срока кредитного договора и 3 года после окончательной выплаты по нему.

Банк, посредством такого договора страхует свои риски не выплаты по кредиту. По этому, отсутствие уведомления и наступления обязательств поручительства на весь срок кредитного договора может быть во всех случаях, когда квартиру не представиться возможным оформить в качестве залога, в том числе и при мошеннических действиях со стороны продавца, не соблюдении строительных норм при постройки объекта недвижимости и невозможности получить свидетельство о государственной регистрации, оспаривании договора купли-продажи прежним владельцем в суде и прочими непредвиденными обстоятельствами. Если бы Банк предполагал, что возможность наступления неблагоприятных последствий для него ничтожно мала, он не требовал бы обеспечения данного договора договором Поручительства. На сколько велик шанс развития подобного сценария — сказать сложно, однако он есть, и подписывая подобный договор, нужно отдавать себе отчет, что тем самым Вы в добровольном порядке страхуете Банк от неблагоприятных для него последствий, а именно не возможности обеспечения данного кредита залогом объекта недвижимости.

Повторюсь, требовать что либо от Банка по настоящему договору Вы не вправе. Тем более, изменить состав обеспечения с Поручительства на объект недвижимости. Так как в случае не принятия Банком такого решения, в соответствии с тем же пунктом 3.5 Вам, как Поручителю нести солидарную ответственность до последнего. То есть, здесь Вы доверяете Банку, примет ли он такое решение или нет.

О проблемах сказал Выше: какие угодно, в том числе самые непредвиденные. Вы, в данном случае выступаете в качестве «страховки» Банка от всякого рода непредвиденных обстоятельств. При этом, в случае чего, сами ничего сделать не сможете.

О потенциальных проблемах сказано еще в Книге Книг - Библи: Притчи 6 1: «Сын мой! если ты поручился за ближнего твоего и дал руку твою за другого, — 2 ты опутал себя словами уст твоих, пойман словами уст твоих. 3 Сделай же, сын мой, вот что, и избавь себя, так как ты попался в руки ближнего твоего: пойди, пади к ногам и умоляй ближнего твоего; 4 не давай сна глазам твоим и дремания веждам твоим; 5 спасайся, как серна из руки и как птица из руки птицелова». Прит.22:26: «Не будь из тех, которые дают руки и поручаются за долги:»

Об этом же говорит и народная мудрость:«Порука — та же мука.», Кто поручится, тот и мучится.", «Нет заботы: в поруки пойди.»

Поскольку у Вас «забота» уже есть, есть свои две ипотеки и дополнительные расходы, которые в случае чего, не позволят Вам исполнять договор Поручительства, то честнее от данного договора Поручительства отказаться, так как не имея потенциальной возможности исполнять данный договор поручительства на все 100%, лучше его и не подписывать.

«До слова крепись, а давши слово, держись» — говорить русская народная пословица.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎