Небоскреб «Бриллиант» построить можно, но не в центре Хабаровска: мнение эксперта
Не утихают страсти вокруг возможного строительства в Хабаровске первого на Дальнем Востоке 55-этажного небоскреба с красивым названием «Бриллиант чистой воды» и заоблачной стоимостью в 220 млн долларов. На месте будущей стройки уже начались инженерно-геологические изыскания. Выделена и огорожена промзона. Также для проведения исследований приезжает специализированная техника.
— Это не первый шаг на пути строительства небоскреба. Однако он более явный и видимый для жителей и гостей города. Несмотря на все слухи, небоскребу быть! — сообщил в местных СМИ Александр Сидоренко, руководитель управления проектом строительства небоскреба.
Мы уже опубликовали несколько статей о новом проекте, предоставила на своих страницах слово и застройщику , и местным жителям , и чиновникам. Фирма-застройщик имеет в собственности земельный участок на улице Калинина площадью чуть более 2000 квадратных метров, на котором размещено трехэтажное здание. Его, согласно масштабному замыслу застройщика, снесут, а на освободившемся месте построят небоскреб высотой более 200 метров.
Александр Сидоренко считает, что этот «Бриллиант» украсит Хабаровск. Фото ИА «Восток-Медиа»
Напомним, по плану застройщика, в нем разместятся супермаркет, 3 кинотеатра, 7 кафе и 9 ресторанов различной кухни, 14 банкетных залов разной вместимостью от 500 до 25 человек, конгресс-холл на 1000 посадочных мест и выставочные площади, зоны отдыха для детей и взрослых, Wellness&Spa центр, федеральные сетевые торговые компании одежды и бытовых товаров, международная гостиница на 300 номеров, тоннель с подземным пешеходным переходом.
С улицы Калинина в подземный паркинг на 750 машино-мест будет вести подземный тоннель. Предусмотрены также закрытые от снега и дождя посадочные блоки на три рейсовых автобуса, троллейбус и 16 такси. Ежесуточная пропускная способность небоскреба рассчитана на 33 тысячи человек.
Проект получил поддержку на краевом градостроительном совете. Он признан в крае приоритетным инвестпроектом, и застройщик надеется включить его в состав территории опережающего развития (ТОР). Это даст возможность за счет льгот и преференций снизить расходы на 20-30 %. Срок сдачи объекта – лето 2018 года.
Редакция обратилась к известному в крае строителю с многолетним стажем, и попросила его прокомментировать ход создания небоскреба. Важно, что наш эксперт ныне не занимает никаких должностей на государственной и муниципальной службе, и не является руководителем общественных организаций в архитектурной, строительной и тому подобных профессиональных сферах. И для полной объективности он согласился на анонимное изложение своего мнения. Подчеркнув, что оно является сугубо частным оценочным суждением.
— Возможно ли в принципе создание на пересечении улиц Ленина и Калинина такого объекта, как небоскреб?
— С инженерной точки зрения, создание «башни» (то есть, как говорят строители, «свечки») — вполне решаемая задача. Но дьявол, как говорят французы, в деталях. И прежде всего, я считаю, место для строительства выбрано неудачное. Исторический центр города надо по возможности сохранять. У Красной площади в Москве или в историческом центре того же Парижа небоскребы строить запрещено — явно или не афишируемо.
И в Хабаровске, по моему мнению, необходимо, прежде всего, развивать территории Северного, Южного районов, района Ореховой Сопки — там, где просматривается перспектива развития. Там можно сделать и обширную наземную парковку, кстати, гораздо более дешевую, чем планируемый шестиэтажный подземный паркинг¸ и сквер.
Ведь в гостиницу высокого класса и офисы мировых фирм пешком никто ходить не будет. А вот если разместить там еще и торгово-развлекательный комплекс — тогда понятно стремление возводить небоскреб в центре. Но нужен ли сейчас в центре Хабаровска еще один торговый комплекс — большой вопрос.
Мой личный опыт строительства привел меня к твердому убеждению: если застройщик и инвестор начинают работу «с земли», а не с пиара — только тогда успех начинания обеспечен. Пиар у серьезных застройщиков начинается с перерезания красной ленточки готового объекта.
Что это значит? Проектировщик должен положить рядом с собой результаты инженерно-геологических и сейсмических изысканий, и план подключения к городской инфраструктуре — к коммунальным сетям (электричеству, водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению), проработать парковки и пр. И подробнейшие технические условия.
От этих документов должен проектировщик «плясать». А не с имеющегося участка в центре города, «зажатого» окружающей застройкой. Однако, как сообщается в СМИ, проектная документация уже разработана PRP Architects (Великобритания). А инженерно-геологические изыскания только начинаются…
Я очень уважаю лондонских проектировщиков, они действительно высококлассные специалисты, но будут ли ими учтены природно-климатические условия Хабаровска? Или возьмут за основу проект, предназначенный, скажем, для Эмиратов, построенный два десятка лет назад?
— Еще один вопрос. Как говорилось на презентации проекта, само строительство небоскреба начнется с подземного тоннеля. Его длина составит 250 метров, ширина проезжей части — 16, а пешеходной дорожки — три метра. Располагаться сооружение будет под улицей Ленина. Стоимость возведения тоннеля составит 1,8 млрд рублей. Рыть котлован для подземных сооружений будут методом Top-Down (сверху — вниз). При таком способе не нужно перекрывать целиком улицу Ленина. Проезд машин будет сначала с одной стороны дороги, затем с другой…
— Сразу одно возражение — сейчас три полосы улицы Калинина обеспечивают трафик налево — на улицу Ленина в сторону «Дальэнергомаша», направо – к площади Славы, и прямо — в сторону улицы Пионерской. Застройщик же предполагает проезд только прямо.
Авторы «бриллиантового» проекта уверяют: масштабная стройка не помешает соседям и водителям. Однако специалисты сомневаются в реалистичности этих обещаний. Фото Николая Петрова
А на улицу Ленина проехать можно будет только по улице Фрунзе и Тургенева? Или миновав улицу Ленина, развернуться и снова выехать на эту улицу через загруженную улицу Запарина? Это создаст значительные неудобства для автомобилистов.
Далее. Тоннель можно бурить или проходческим щитом – тогда его диаметр будет 6 метров, это всего две полосы движения. Или прокопать большую траншею, соорудить бетонный короб, и засыпать сверху землей. Сколько времени в этом случае улицы Калинина и Ленина будут закрыты для полноценного движения — сообразит каждый водитель. И какие неудобства в этом случае ожидают горожан, даже если одновременно перекрывать лишь половину улицы Ленина.
Но под улицами Калинина и Ленина еще проложены и магистральные трубы- канализации, горячей и холодной воды, связи. Куда их переносить и за чей счет?
Какие технические условия выставят застройщику тепловики? Расширить магистральный водовод диаметром с 800 до 1000 миллиметров? А откуда возьмут дополнительное тепло? Вполне могут, подсчитав, предложить застройщику провести линию до водогрейной ТЭЦ-2. Сколько это будет стоить? Подкачка холодной воды от имеющейся перегруженной линии в небоскреб также может «посадить» окрестные дома на «сухой паек».
Отвод фекально-хозяйственных стоков от небоскреба по имеющейся старой канализационной трассе может привести к ее перегрузке и подтоплению нижестоящих домов по улицам Калинина, Фрунзе, Уссурийскому бульвару и другим. Какие техусловия выставил Водоканал? И сколько будет стоить расширение трассы? И за чей счет? Надо продумать и усиление ливневой канализации от небоскреба.
Теперь об электроснабжении. Как отмечалось в одной из публикаций СМИ, энергетики предложили застройщику для запитывания небоскреба возвести трансформаторную подстанцию в районе улицы Лермонтова. А оттуда, получается, надо будет высоковольтный кабель вести до небоскреба? Это несколько километров канавы по улице Ленина, где десятилетиями под землей складывалась густая сеть коммуникаций – связистов, РТРС, Минобороны, энергетиков и других ведомств. А на поверхности- газоны, тротуары, большие деревья. Удобно ли это будет для жителей, согласны ли владельцы сетей, и главное — за чей счет это удовольствие?
Далее — шестиэтажный подземный паркинг под небоскребом, предусматриваемый застройщиком. Шпунтовые сваи держат грунт только на два этажа парковки. Значит, надо строить монолитную железобетонную подпорную стену, способную выдержать давление грунта и 9-этажного жилого дома по соседству.
— Ваше мнение как эксперта: каким образом возможные застройщики небоскреба учтут интересы жильцов окрестных домов?
— По Градостроительному кодексу РФ, жильцам должна обеспечиваться инсоляция — ежедневно не менее двух часов солнечного света в каждой квартире. Не знаю, проводилось ли обследование с целью изучить возможное затенение будущим небоскребом квартир соседнего дома. Но расстояние от участка застройщика до торца ближнего дома № 3 всего 9,5 метров — это меньше норматива. Даже для пожарного проезда нужно больше — ведь технику пожаротушения надо еще и развернуть. Тесновато.
С жильцами нужно провести общественные слушания о предстоящей реализации проекта — и слушания провели. Жители домов по улице Фрунзе. 1 и 3 — «против» небоскреба. Однако, обратите внимание: последнее слово все равно остается за застройщиком — так прописано в законе.
Положительное заключение Главгосэкспертизы (или вневедомственной), не сомневаюсь, проект получит. Далее застройщик должен пакет документов (их перечень нормативами определен) предоставить в профильный департамент мэрии, и в течение 10 дней ему обязаны выдать разрешение на строительство. Таков порядок.
— Интересно мнение специалиста и по такому моменту. Прежде чем приступить к возведению этого амбициозного проекта, застройщикам потребуется соорудить вспомогательную инфраструктуру. Тут будут завод для производства сверхпрочного и сверхпластичного супербетона, центр разгрузки и сборки сверхдлинных металлических конструкций и специальной арматуры, склад. После окончания строительства вспомогательное производство ликвидируют. А на освободившемся месте планируют возвести курорт с гостиницей и аквапарком…
— Да кто же позволит возводить бетонный завод в водоохранной зоне! Значит, удорожается логистика доставки бетона. А возводить курорт в бывшей промзоне, путь даже рекультивированной — все равно, что на бывшей свалке.
Далее. От набережной реки, куда по воде будут доставляться модули будущего небоскреба, их предполагается транспортировать по ночам до места сборки. Подобный опыт в Хабаровске имеется — одно из новых медицинских зданий сооружали именно таким способом. Правда, только до третьего этажа, но не это главное.
Главное — стоимость сборного каркаса здания составляет обычно до 50 % всей стоимости сооружения. А откуда будут привозить рекой эти модули? По моему мнению, из-за рубежа. Да еще 10 % от сметы надо заплатить за проектно-сметную документацию. В результате 60 % от всей сметы (напомним, это 220 млн долларов) уйдут за границу в качестве оплаты.
А если санкции, форс-мажор? Одно дело — наладить производство таких уникальных изделий в Хабаровске, тогда это использование зарубежного опыта, инновации. Ведь небоскреб признан приоритетным инвестиционным проектом для региона. Но если больше 100 млн долларов отправляется за рубеж — в какую экономику инвестиции этого инвестпроекта?
В общем, я обозначил возможные «подводные камни» в ходе реализации проекта этого небоскреба. Главное, чтобы он был построен в полном объеме в наиболее удобном и для города, и для инвесторов месте.
А иначе может оказаться, что денег на все не хватит, и, по моему мнению, может быть построена лишь «свечка», классическая «точечная застройка». А все остальное — по временной схеме, как говорят строители — по второй очереди. Мой опыт говорит: «вторая очередь» в таком случае не строится никогда. И город может остаться с уникальным зданием-«свечкой», но с проблемами в транспортной, коммунальной сфере и с недовольными жителями.
Николай Петров.
Авторы, блогеры, читатели, которые выражают свое мнение по вопросам, волнующим общество. Неравнодушные хабаровчане с активной гражданской и жизненной позицией. Habinfo открыт для освещения и обсуждения тем, актуальных для хабаровчан.