Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости. Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку. Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

Принцип классификации земель — разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

• населённые пункты;
• сельскохозяйственные;
• лесной фонд;
• водный ресурс;
• специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
• особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
• запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

• разрешённое функциональное использование;
• целевое назначение.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

• многоэтажки;
• индивидуальные дома;
• гаражи;
• дачи, садоводческие, огороднические объединения;
• другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инфраструктурные;
• сельскохозяйственные;
• отдыха населения и другие.

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

• государственного налога за пользование землёй собственником;
• платы за аренду гос имущества;
• суммы выкупа, покупки надела у государства;
• в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

• округ;
• район;
• квартал;
• объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м 2 . При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

• площадь надела;
• категория пользования;
• удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным — уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

• качество земли;
• размер, возраст участка;
• наличие, количество, качество построек;
• месторасположение, удалённость, окружение надела;
• социально-экономическое развитие;
• наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Цена за 1 м 2 — удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

• общая площадь;
• целевое назначение земель;
• удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
• документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

• градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
• указание зон застройки в межевом проекте.

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости. Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются. Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
2. Подготовка перечня участков Росреестром.
3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
4. Расчёты по земельным участкам.
5. Составление отчёта по проведённой работе.
6. Утверждение отчёта комиссией.
7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
8. Публикация данных в местных СМИ.

Алгоритм профессионального подсчёта кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

• средняя стоимость земельных массивов;
• площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K, где

S – площадь надела (м 2 );

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м 2 );

Pс – функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м 2 );

К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру. В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка. Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. Как получить кадастровый паспорт земельного участка землевладельцу? Ответ в нашей статье.Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, загляните сюда. Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость. Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка вот тут. Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр. Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка. У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.

Землепользователям стоит помнить, что государственная оценочная стоимость недвижимости меняется каждые 2–5 лет, поэтому действительность данных в документах при совершении гражданско-правовых сделок рекомендуется проверять. Благодаря доступности информации о правах и обязанностях землевладельцев на официальных интернет-ресурсах госучреждений взаимодействие сторон стало более эффективным.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.