C какими рисками можно столкнуться при покупке квартиры через Жилищно-строительный кооператив?

На сегодняшний день все больше людей задумываются о покупке недвижимости в новых строящихся домах. Однако на практике они замечают , что существует несколько способов приобретения жилья.

Самыми распространенными из них являются покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве ( ДДУ) и покупка путем вступления в жилищно-строительный кооператив ( ЖСК). В данной статье мы рассмотрим самый привлекательный с финансовой , однако наиболее незащищенный с юридической точки зрения способ покупки квартиры — через жилищно-строительный кооператив.

Жилищно-строительный кооператив — это объединение граждан или организаций , с целью строительства жилья. Как отмечается в Жилищном кодексе — члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве , реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На сегодняшний день все больше застройщиков применяют данную форму продажи квартир. К тому же для покупателей данная форма так же является достаточно выгодной , поскольку стоимость квартир при покупке через ЖСК значительно ниже , чем в остальных случаях.

Покупателю квартиры в строящемся доме предлагается стать членом ( пайщиком) жилищно-строительного кооператива. Затем с пайщиком заключается договор , предметом которого является обязательство передачи кооперативом конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства в собственность пайщика. При этом пайщик вносит в ЖСК паевой взнос , равный стоимости квартиры ( собственником квартиры , до полной выплаты пая , будет являться жилищно-строительный кооператив).

Однако , несмотря на то , что данная схема продажи недвижимости достаточно широко и повсеместно применяется , она имеет существенные недостатки. Один из основных минусов покупки недвижимости через ЖСК — реализация квартир недостаточно четко регламентирована законодательством. Конечно Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ допускает такую форму продаж , однако стоит помнить , что деятельность ЖСК регламентируется не данным законом , а нормами Жилищного кодекса и нормами гражданского законодательства.

Кроме того , деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом , который принимается на собрании учредителей кооператива. Это означает , что содержание устава может не в полной мере защищать права своих членов.

Не закреплено законом также и то , что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома , или что земельный участок должен принадлежать кооперативу.

При покупке недвижимости через ЖСК также не регламентируются отношения покупателя с застройщиком. Регламентируются лишь отношения дольщика ( покупателя) с кооперативом , который , чаще всего , является не застройщиком , а только заказчиком и инвестором проекта. Так же одним из основных недостатков покупки квартиры через ЖСК является отсутствие защиты от двойных продаж. Подобные сделки не проходят обязательную государственную регистрацию в Росреестре в отличие от договоров долевого участия.

Отсутствие государственной регистрации договоров кооператива с дольщиками о покупке недвижимости является главным минусом данного способа покупки квартиры. Порядок и размер платежей в данном случае определяется уставом самого ЖСК. В связи с этим , при заключении договора об участии в ЖСК , необходимо быть предельно внимательным и досконально изучать все документы.

Стоит учитывать и то , что закон не запрещает ЖСК требовать дополнительные средства на строительство дома со своих членов. Таким образом , изначально низкая стоимость квартиры может вырасти в процессе строительства. К примеру , в случае нехватки средств , необходимых для завершения строительства , члены жилищно-строительного кооператива будут нести ответственность по долгам кооператива. Это означает , что если смета строительства вырастет , пайщикам придется вносить дополнительные платежи.

Так же покупатели квартиры в ЖСК , в случае банкротства застройщика и в случаях мошенничества ( к примеру , не редки случаи нецелевого использования денежных средств дольщиков застройщиком) являются наименее защищенными , в отличие от покупки по ДДУ.

Приняв решение о покупке недвижимости через ЖСК , в первую очередь необходимо попытаться свести к минимуму возможные риски. Во-первых , из основного , что необходимо сделать — детально выяснить , кто является фактическим застройщиком , а так же важнейшие данные этой компании — например , имеются ли у застройщика крупные партнеры , и сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию. Во-вторых , стоит проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК , через который приобретается квартира. Являлись ли данные компании , за последние 2−3 года , участниками споров , связанных с продажей квартир , введением зданий в эксплуатацию , и какие решения были вынесены судом. В-третьих , при внесении паевых взносов в жилищно-строительный кооператив , необходимо настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. Заключая данный договор , покупатель квартиры является более защищенным с точки зрения законодательства. Так , согласно положениям Гражданского кодекса , продавец обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества , указанного в предварительном договоре.

Также нужно обязательно ознакомиться с учредительными документами Жилищного кооператива и внимательно изучить договор перед его подписанием.

В уставе кооператива или договоре с дольщиком обязательно должны присутствовать:

• условия выхода участника из ЖСК;
• порядок и размер выплаты платежей ЖСК;
• условия выплат , в случае повышения стоимости недвижимости;
• четко индивидуализированный объект недвижимости;
• сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.

Покупка квартиры путем вступления в Жилищно-строительный кооператив — достаточно рискованный способ частных инвестиций в строительство жилья , однако будучи во всеоружии , и зная особенности подобных продаж , он может принести покупателю немалую выгоду.